Leerstehende Büros – eine Lösung für die Wohnungsnot?
Anfang des neuen Jahrtausends waren die Ten Towers in München das deutsche Paradebeispiel für Büroarchitektur und modernes Arbeiten. Fünf Doppeltürme in der Parkstadt Schwabing – zwar nicht in der Innenstadt, aber nah dran und immerhin direkt neben der S-Bahn. Komplett aus Stahl und Glas gebaut, 15 Stockwerke hoch, Bürofläche von mehr als 68.000 Quadratmetern, mit einem 360-Grad-Rundumblick über die bayerische Hauptstadt, Aussicht auf die Alpen inklusive.
3000 Telekom-Angestellte zogen dort 2005 ein – und nicht einmal zwanzig Jahre später wieder aus. Einst Symbol der modernen Arbeitswelt in Präsenz, sind Büros heute ein Mahnmal für eine Berufswelt, die sich zunehmend in den Haushalt der Arbeitnehmer verlagert. Der klassische Bürojob zwischen Kollegen und Vorgesetzten ist für viele offenbar nicht mehr zeitgemäß. Das zeigt nicht nur das Beispiel der Ten Towers in München.
In Deutschland gab es schon immer mehr Büros als gebraucht wurden
„Der Leerstand von Büroräumen hat in Deutschland massiv zugenommen“, bilanziert unter anderem der Ausschuss für Wohnen. Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Deutschen Bundestags. Auswertungen von Wirtschaftsinstituten, Immobiliendienstleistern und Banken bestätigen das. Allerdings ist dieses Problem nicht neu. Das Angebot überstieg den Bedarf bereits in Zeiten, in denen hybrides Arbeiten noch nicht salonfähig war.
Im Boom der frühen 2000er wurden mehr Räumlichkeiten gebaut, als benötigt, während die Zahl der Beschäftigten wegen der Finanzkrise stagnierte. Durch Kurzarbeit und wenige Neueinstellungen leerten sich die Bürostühle in Deutschland. Auch in konjunkturellen Erholungsphasen entspannte sich die Lage nicht. Trotzdem stieg die Menge der Büroimmobilien in dieser Zeit weiter, weil sich die Energieeffizienzstandards in Neubauten leichter realisieren ließen als durch die Sanierung alter Gebäude.
Bürohochburgen leiden
Heute ist die Quote bei den Leerständen noch weit von den Spitzenwerten von damals entfernt, doch die Tendenz zeigt deutlich in diese Richtung. Die Gründe reichen vom Fachkräftemangel vom demografischen Wandel, von personellen Umstrukturierungen durch Künstliche Intelligenz über konjunkturelle Unsicherheiten, wachsenden Sanierungsbedarf hin zu hybriden Arbeitszeitmodellen und mehr Möglichkeiten zum Homeoffice.
Prekär ist die Situation für Bürohauptstädte wie Berlin, Köln, München oder Hamburg. Deutlich stärker stieg der Leerstand allerdings in „dezentralen, schlecht angebundenen Standorten (...) als in zentralen Lagen mit hochwertiger Verkehrsanbindung und umfassender Infrastrukturausstattung“, schreibt der Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft (Zia) in seinem aktuellen Frühjahresgutachten. Auch „Objekte mit baulichen oder ausstattungstechnischen Defiziten“ seien stärker betroffen.
Wegen des sinkenden Bedarfs fallen die Mietpreise für Büros, doch in einer von Rezession und wirtschaftlicher Stagnation geplagten Bundesrepublik landen ungenutzte Büroflächen bei Arbeitgebern schnell auf der Liste für Einsparungen. In einer Befragung des Ifo-Instituts aus dem vergangenen Jahr gab mehr als ein Viertel aller Firmen an, dass ihre Büroflächen nicht ausreichend genutzt würden. Ungefähr zehn Prozent hätten ihre Räumlichkeiten deshalb bereits verkleinert, ungefähr zwölf Prozent wollten das in den kommenden fünf Jahren erledigen.
Wohnen, wo andere früher gearbeitet haben
Bundesweit werden schon jetzt mehr als zwölf Millionen Quadratmeter Bürofläche nicht mehr genutzt. Dem gegenüber steht eine wachsende Zahl an Menschen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum. 1,4 Millionen Wohnungen fehlen in ganz Deutschland, heißt es im "Sozialer Wohn-Monitor 2026". Der Immobilienverband Zia bemängelt in seinem Frühjahrsgutachten erneut, dass der Neubau nicht vorankommt. Die Autoren schätzen, dass in diesem Jahr lediglich 215.000 Neubauprojekte fertiggestellt werden könnten – deutlich weniger als benötigt.
Genau dafür hat die schwarz-rote Bundesregierung das 360 Millionen Euro schwere Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ auf den Weg gebracht. Ab Sommer 2026 soll es Eigentümer unterstützen, ehemalige Bürogebäude in Wohnraum umzubauen. Gefördert werden sie durch zinsverbilligte KfW-Darlehen. Eine Mietobergrenze ist laut dem Beschluss nicht vorgesehen.
Das Programm dürfte Mieterverbände erfreuen. Der Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Andreas Breitner, betonte bereits die Vorzüge solcher Projekte. "Die notwendige Infrastruktur für die Gebäude, die Anbindung an den ÖPNV bzw. umliegende Geschäfte sind vorhanden. Zudem müssen keine neuen Flächen versiegelt werden. Nicht zuletzt würde eine Umwandlung von Büro- und Gewerbeimmobilien in Wohngebäude der Verödung der Innenstädte entgegenwirken.“
Experimentelles Wohnen im Büro
So ein Vorzeigeprojekt könnte auch das Ten Towers in München werden. Seit drei Jahren findet sich für den Gebäudekomplex kein Nachmieter. Büros wird es darin aber künftig wohl nicht mehr geben – zumindest nicht mehr in der Masse. Der Planungsausschuss in München hat bereits mit dem Eigentümer – der Immobilienfonds der Hypovereinsbank-Tochter Wealthcap – verhandelt, dass in vier Türmen mehr als 400 Apartments für Studierende und Auszubildende entstehen. Damit die Wohnungen bezahlbar bleiben, werden die Mieten auf maximal 300 bis 500 Euro gedeckelt. Außerdem soll das Azubiwerk einen bestimmten Anteil an Apartments selbst vergeben können.
Platz für Kommerz ist natürlich auch: Im 14. und 15. Stockwerk eines der Hochhäuser soll ein öffentliches Restaurant entstehen. Daneben hat der Eigentümer einen Mietvertrag mit der Hotelgruppe Leonardo abgeschlossen. Die will dort 244 Zimmer einrichten und im Jahr 2027 eröffnen.
Ähnliche Projekte gibt es auch in anderen Städten. In Hamburg, wo nach Angaben des Mietervereins rund 50.000 Wohnungen fehlen, haben Architekturstudierende der Hafencity Universität für eine Abschlussarbeit untersucht, wie Büroräume zum Wohnen genutzt werden können. Dafür haben sie sich zeitweise in unvermieteten Gebäuden einquartiert und sie den Wohnbedürfnissen angepasst.
Einen unkonventionellen, aber kreativen Ansatz verfolgt auch die Baugenossenschaft Bergedorf-Bille. Sie hat ihr bisheriges Verwaltungsgebäude aus den 1960er Jahren für ein Wohnprojekt im Cluster-Format freigegeben. Schlaf-, Koch- und Sanitärbereich bleiben privat für kleine Wohneinheiten, Gemeinschaftsflächen wie Wohnzimmer und Co‑Working‑Bereiche werden geteilt. Privatsphäre und Gemeinschaft sollen verbunden werden. Das Projekt richtet sich an Menschen, die sich Unterstützung und Austausch im Alltag wünschen. Baubeginn ist laut Genossenschaft im März 2026.
Sind Büros wirklich die Lösung gegen die Wohnungsnot?
In Berlin kann man sehen, dass das Potenzial solcher Projekte nicht unbedingt so groß ist, wie gedacht: Dort wurde das ehemalige Verwaltungsgebäude der Schultheiss-Brauerei im Viktoria-Quartier in Berlin Kreuzberg entkernt und zu einem Wohngebäude umgebaut. Das Gebäude stammt aus den 1980er Jahren, dessen Umbau auf moderne Wohnverhältnisse und Standards soll sehr herausfordernd gewesen sein. „Die Entsorgung des Betons sowie die Anforderungen an den Brandschutz und Schallschutz waren sehr kostspielig“, bilanzierte der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten nach dem Umbau.
Zudem sind die bürokratischen Hürden für die Umwandlung von Büros zu Wohnheimen hoch. Nicht überall können Gewerbeimmobilien einfach zu Wohnraum gemacht werden. In den meisten Fällen müssen auch Schall-, Brand- und Wärmeschutz sowie Belichtung und Belüftung angepasst werden, dazu kommen Standards an Barrierefreiheit oder gesetzliche Vorgaben für vorhandene Kinderspielplätze. Das macht den Umbau vor allem extrem teuer. Für Bauherren sind solche Projekte zusätzlich unattraktiv, weil es nicht um teure Eigentumswohnungen, sondern günstige Mietwohnungen geht – meist mitten in der Innenstadt, wo der Quadratmeterpreis besonders hoch ist, oder wäre.
Und für die Wohnungsnot ist der Umbau von Büros nur ein Tropfen auf den heißen Stein: Legt man die 40 bis 50 Quadratmeter zugrunde, die einer alleinlebenden Person in Deutschland theoretisch zustehen, dann könnte man auf den ungenutzen zwölf Millionen Quadratmetern an die 200.000 bis 300.000 Personen unterbringen. Angesichts der vielen Wohnungslosen und Wohnungssuchenden ist das eine kleine Zahl. Praktisch gesehen dürften es sogar noch deutlich weniger werden. Eine Studie des Ifo-Instituts kam vor einigen Jahren zu dem Ergebnis, dass lediglich 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen aus technischer und baurechtlicher Sicht umgewandelt werden könnten. Das entspräche Stand jetzt etwas mehr als vier Millionen Quadratmetern. Noch einmal zwanzig Prozent müssten für den Flächenschwund beim Umbau einkalkuliert werden.
Hinzu kommt, dass solche Umbauprojekte je nach Umfang Jahre benötigen, bis die fertige Wohnung steht. Wirklich rentabel sind solche Projekte damit wohl nicht. Aber in der Wohnungsnot muss man eben probieren, was geht.
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