• Mieter und Immobilienkäufer müssen Experten zufolge im kommenden Jahr mit Mehrausgaben von drei bis vier Prozent rechnen.
  • Leerstand auf dem Land, umkämpfter Wohnraum in den Städten.
  • Die Nachfrage nach Immobilien bleibt durch steigende Löhne und Erbschaften hoch.

Nach teils deutlichen Preisrückgängen in den vergangenen Jahren müssen Käufer von Wohnungen und Häusern wieder mehr bezahlen. Schon seit Monaten ziehen die Immobilienpreise an. Auch für Mieter ist vorerst keine Besserung in Sicht: Denn während das Angebot knapp bleibt, sind die Baukosten und Zinsen gestiegen.

Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erwartet, dass die Preise für Wohnungen und Häuser deswegen 2026 weiter anziehen. "Ich rechne mit einem moderaten Anstieg von drei bis vier Prozent." Auch die Wirtschaftskrise ändere daran nichts. Für steigende Mieten und Kaufpreise seien eine ganze Reihe von Gründen verantwortlich.

Immer mehr Single-Wohnungen

Für Druck sorgt zum einen die wachsende Zahl an Menschen, die allein wohnen. "Der Anteil an Einpersonenhaushalten nimmt stetig zu, was den Wohnraumbedarf unabhängig von der Bevölkerungszahl erhöht", sagt Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der Bank ING.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinke kontinuierlich und liege derzeit bei 2,0 Personen. 1991 waren es rechnerisch noch 2,3 Menschen. Das hängt unter anderem mit einer späteren Familiengründung und einer sinkenden Geburtenrate zusammen.

Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht: Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge soll der Anteil der Einpersonenhaushalte bis 2045 auf 44 Prozent steigen.

Zu wenig Wohnraum in der Stadt, Leerstand auf dem Land

In Deutschland fehlt Wohnraum, doch die Lage ist geteilt. Während laut dem Analysehaus Empirica bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer stehen – vor allem auf dem Land – ist Wohnraum in größeren Städten umkämpft. Sie ziehen jährlich Zehntausende junge Menschen an, nicht zuletzt wegen der Jobmöglichkeiten.

Das lässt die Mieten steigen: Bundesweit legten sie 2025 sowohl im Bestand als auch im Neubau um vier Prozent zu, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt. In den großen Städten waren es sogar bis zu acht Prozent.

Helfen könnte laut IW-Experte Voigtländer eine Senkung der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Auch die hohen Kosten für Grundbucheintrag und Notar hielten viele Menschen vom Bau oder Immobilienkauf ab.

In den größeren Städten konkurrieren mehr Menschen um knappen wohnraum. Auf dem Land gibt es wiederum mehr Leerstand.Bildrechte: picture alliance/dpa | Paul Zinken

Höhere Bevölkerungszahlen durch Migration

Auch die wachsende Bevölkerung lässt den Wohnraumbedarf steigen. Ende 2024 lebten in Deutschland rund 83,6 Millionen Menschen, etwas mehr als im Vorjahr. Obwohl seit fast zwanzig Jahren eine Schrumpfung vorhergesagt werde, sei nun das Gegenteil der Fall, so ING-Chefvolkswirt Brzeski. "Die deutsche Bevölkerung war noch nie größer als aktuell."

Grund sei die Migration: Während Modellprognosen meist von einer Zuwanderung von 200.000 Menschen pro Jahr ausgingen, habe die durchschnittliche Nettozuwanderung der letzten zehn Jahre bei 600.000 Personen jährlich gelegen. Besonders stark war die Einwanderung mit der Flüchtlingskrise 2015 und nach dem russischen Überfall auf die Ukraine 2022. 

Wohnungsbau stockt

Wegen des stockenden Neubaus ist das Angebot an Wohnungen gerade in Städten eng, was den Druck auf Mieten und Kaufpreise verstärkt. Und die Lage könnte sich noch verschärfen: Das IW schätzt, dass dieses Jahr rund 235.000 Wohnungen fertig gebaut werden und 2026 nur 215.000. Grund seien die in den Vorjahren gesunkenen Baugenehmigungen. 2024 wurden knapp 252.000 Wohnungen errichtet, so wenig wie seit 2015 nicht mehr.

Gebraucht würden in Deutschland rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr, sagt Sebastian Dullien, wissenschaftlicher Direktor des IMK-Instituts der Hans-Böckler-Stiftung. Deshalb rechnet er vorerst nicht mit einer Entspannung.

Der Bedarf an neuem Wohnraum ist groß: 2026 könnte sich die Lage laut IW aber weiter verschärfen.Bildrechte: picture alliance/dpa | Arne Immanuel Bänsch

Steigende Löhne, hohe Erbschaften

Für eine rege Immobiliennachfrage sprechen auch steigende Löhne bei vielen Beschäftigten. Seit mehr als zwei Jahren wachsen die Löhne nach Abzug der Inflation. Allein im dritten Quartal kletterten die Reallöhne um 2,7 Prozent – laut Statistischem Bundesamt "der bislang höchste Anstieg in diesem Jahr". 

Auch große Erbschaften führen dazu, dass sich viele Leute Immobilien leisten können, auch teure. 2024 verzeichneten die Finanzverwaltungen einen Rekord bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Gut ein Drittel der künftigen Erben hierzulande rechnet mit einer Erbschaft von 250.000 Euro oder mehr, wie eine Studie der Deutschen Bank zeigt. Michael Neumann, Vorstandschef von Dr. Klein, beobachtet, dass in Ballungszentren viele Käufer hohe Summen Eigenkapital mitbringen. "Das ist der Beginn der Erbengeneration, den wir gerade sehen."

dpa, MDR (akq, lmk, lik)

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