Wo Kaufen günstiger ist als Mieten
Lieber ein Eigenheim abbezahlen oder zur Miete wohnen? Das ist für viele vor allem eine Frage der persönlichen Finanzen und Lebensumstände. Es ist aber auch eine Frage des Wohnorts. Denn in manchen Städten ist Kaufen gegenüber Mieten vergleichsweise günstig, in anderen ist es umgekehrt, zeigt eine aktuelle Immoscout-Auswertung.
Das Immobilienportal hat in 418 Städten und Landkreisen die Kauf- und Mietpreise von vergleichbaren Wohnungen einander gegenübergestellt. In mehr als der Hälfte der Städte und Kreise (55 Prozent) sei Kaufen langfristig günstiger als Mieten, erklären die Immobilienexperten. Langfristig günstiger meint hier: Schon nach fünf Jahren sind die monatlichen Wohnkosten für den Immobilienkäufer geringer als für den, der weiter zur Miete wohnt.
Die Miete steigt, die Kreditrate bleibt gleich
Warum ist das so? Verglichen wurden die Angebotsmieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit den Kosten zum Kauf einer solchen am gleichen Ort. Beim Immobilienkäufer wurde mit einer Finanzierung mit 80 Prozent Fremdkapital, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung gerechnet. Dazu kommen jährliche Instandhaltungskosten von 15,30 Euro pro Quadratmeter. Beim Mieter wurden hingegen die zu erwartenden Mietsteigerungen der kommenden Jahre eingepreist. Da die Kreditrate im Finanzierungsbeispiel konstant bleibt, verschiebt sich die Rechnung schon nach wenigen Jahren zugunsten des Immobilienkäufers.
Das ist natürlich eine vereinfachte Rechnung, die individuell anders aussehen kann. Nicht berücksichtigt sind auch noch langfristigere Effekte, etwa, dass der Mieter sein Geld anderweitig anlegen und vermehren kann, der Käufer dafür irgendwann mietfrei wohnt. Was genau Sie alles einpreisen müssen, wenn Sie den Hauskauf gegen die Miete gegenrechnen wollen, lesen Sie hier. Trotzdem ist das Ergebnis des Kauf-Miete-Vergleichs interessant.
Unter den von Immoscout gesetzten Annahmen ergibt sich folgendes Bild: Ein Kauf lohnt sich finanziell vor allem auf dem Land, während in den Großstädten das Mieten rechnerisch günstiger ist. In zwei Dritteln der ländlichen Regionen wohnen Käufer nach fünf Jahren günstiger als Mieter. In den Städten ist es genau andersherum: Hier sind nach fünf Jahren mehrheitlich noch die Mieter im Vorteil.
Stellt man die Rechnung für die acht größten Metropolen an, so ist sogar nur in Berlin und Leipzig das Kaufen schon nach fünf Jahren günstiger. In Leipzig liegt das vor allem an den günstigen Kaufpreisen, in Berlin an den erwarteten Mietsteigerungen. In den sechs übrigen Metropolen zahlen Käufer im betrachteten Szenario länger als fünf Jahre drauf. Am ungünstigsten sieht die Rechnung in München und Hamburg aus.
Abseits der Metropolen und Großstädte sieht die Lage anders aus. Die Kaufpreise sind meist deutlich niedriger und die monatliche Belastung für Käufer von Anfang an geringer. Wenn dann noch die Mieten vergleichsweise kräftig steigen, schlägt das Pendel rechnerisch nach fünf Jahren oft zugunsten des Kaufes aus. Eine solche Entwicklung erwarten die Immoscout-Experten für viele Landkreise, aber auch für einige mittelgroße Städte wie Pirmasens, Neumünster oder Saarbrücken.
In 49 der 418 betrachteten Regionen – darunter 37 in Ostdeutschland – lohnt sich der Kauf rechnerisch gesehen sogar sofort. Unter den angenommenen Bedingungen sind die Wohnkosten laut den Immoscout-Berechnungen ab Kauf niedriger als die monatliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung. Man muss sich eben nur sicher sein, dass man langfristig im Kyffhäuserkreis oder in Zwickau wohnen bleiben will.
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