Inhalt des Artikels:

  • Wie teuer ist die eigene Wohnung, das eigene Haus in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen?
  • Mieten im Bestand und für Neubauten in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen
  • Wie die Entfernung vom Ballungszentrum den Haus- und Mietpreis beeinflusst
  • Prognose Bevölkerungsentwicklung: Werden ländliche Regionen noch preiswerter?
  • Ökonom: Ostdeutsche können sich Haus im Grünen immer öfter leisten
  • Neubaubedarf – obwohl die Bevölkerung schrumpft?
  • Hier stehen die meisten Wohnungen in Deutschland leer 

In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind die Immobilienpreise zuletzt gesunken. Dennoch bleibt Wohneigentum für viele unerschwinglich. "Wir wissen aus verschiedenen Umfragen, dass die Menschen in Deutschland gern im Eigentum wohnen wollen, es aber zumeist nicht können, weil sie es sich schlicht nicht leisten können", sagt Martin Schatz, Vorstandschef des Immobilienverbands Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost).

Wie teuer ist die eigene Wohnung, das eigene Haus in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen?

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Mieten im Bestand und für Neubauten in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

Wer weder bauen noch kaufen kann, der muss mieten – und sich laut IVD Mitte-Ost auf weiter steigende Mieten einrichten; unter anderem, weil das Angebot sinkt. Martin Schatz vertritt die Interessen der Immobilienbesitzer. Er sieht hier die Politik in der Verantwortung, spricht mit Blick auf die Mietpreisbremse von einer "politisch herbeigeführten verminderten Bautätigkeit": "Solange der Vermieter dafür beschimpft wird, dass er eine Investition tätigt, die vielen Menschen zugute kommt, solange Mieten in ihrer Höhe politisch ohne Berücksichtigung der Marktlage reguliert werden, so lange wird es nur wenige Mutige geben, die noch Mietwohnungen bauen", meint er.

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Wie die Entfernung vom Ballungszentrum den Haus- und Mietpreis beeinflusst

Allerdings: Die Preise können auch niedriger sein – und zwar mit wachsender Entfernung von den Großstädten. Eine exklusive Auswertung des Empirica-Instituts für den MDR zeigt die Preisentwicklung konkret entlang wichtiger Bahnstrecken. So sinken die Preise entlang des Streckenverlaufs der S-Bahn-Linie 5 Halle – Leipzig – Zwickau mit wachsender Entfernung von den Großstädten deutlich; bei Zwickau steigen sie für Immobilien wieder an. Ganz wie erwartet, meint Prof. Dr. Harald Simons vom Empirica-institut. Vom Kern, von der Stadt aus ausgehend sänken die Preise, je weiter man aufs Land komme. Dieser Effekt sei in der Fachwelt auch als Bodenpreisgebirge bekannt.

Ähnlich verhalten sich die Preise entlang der Pendelstrecke Weimar – Jena – Gera. Die Preise sinken, je weiter man sich Richtung Gera bewegt – allerdings erst nach Jena. Jena ist nach Simons' Beobachtung seit jeher teuer; eine Entwicklung, die seiner Ansicht nach ihre Ursache in den 90er-Jahren hat. Im Osten gebe es nur wenige Städte mit höheren Mietpreisen.

Prognose Bevölkerungsentwicklung: Werden ländliche Regionen noch preiswerter?

Perspektivisch könnten die ländlichen Regionen noch preiswerter werden, denn die meisten stehen vor einem deutlichen Bevölkerungsrückgang. Nach Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für das Jahr 2045, basierend auf dem Zensus 2022, sind Leipzig und Dresden die einzigen Kommunen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, die bis 2045 mit einem Bevölkerungsplus rechnen können.

Alle anderen Landkreise und Kommunen werden laut BBSR in den kommenden zwei Jahrzehnten viele tausend Einwohner verlieren. Allen voran der Erzgebirgskreis mit einem Minus von voraussichtlich 70.200 Einwohnern, Zwickau (minus rund 60.900) gefolgt von Mittelsachsen (minus rund 52.000). Prozentual gesehen müssen allerdings Landkreise in Sachsen-Anhalt und Thüringen mit bis zu 25 Prozent die größten Verluste verkraften, allen voran Mansfeld-Südharz, Greiz und das Altenburger Land.

Ökonom: Ostdeutsche können sich Haus im Grünen immer öfter leisten

Weil das Bevölkerungswachstum immer schwächer wird, können Städte wie Leipzig oder Dresden auch immer weniger Wachstum durch Zuwanderung aus dem Umland generieren. Deswegen ist es Simons zufolge schwer, Prognosen abzugeben, zumal es mit der Zuwanderung einen weiteren Faktor gebe: "Die Auslandszuwanderung ist die ganz große Unbekannte. Da kann es hochknallen und wieder runtergehen", sagt der Experte des Empirica-Instituts.

Werte, die Investoren im Blick behalten müssen; die für den Kauf des Familienhauses auf dem Land nicht zählten, meint Simons: Wer seine Kinder auf dem Land Kinder großziehen wolle, der soll das eben machen, meint er. Die Frage, ob man das Haus später einmal für mehr oder weniger verkaufen könne, hält er in diesem Zusammenhang für irrelevant – hier gehe es um Konsum, den sich auch Ostdeutsche immer öfter leisten könnten: "Insbesondere die junge Generation wächst in eine Generation ohne Arbeitslosigkeit hinein. Jeder, der unter 35 ist, hat keine Arbeitslosigkeitserfahrung mehr und wird sie auch nicht haben."

Neubaubedarf – obwohl die Bevölkerung schrumpft?

Obwohl die Zahl der Menschen in vielen Regionen Mitteldeutschlands bis 2045 deutlich sinken wird – in Extremfällen um fast ein Viertel –, muss laut Prognosen des BBSR weiter neu gebaut werden. In den Ballungszentren Leipzig und Dresden am meisten: Bis 2030 jährlich rund 1.600 Wohnungen in Leipzig, weitere 460 im Landkreis Leipzig. Dresden müsste 1.100 Wohnungen pro Jahr bauen, in Nordsachsen wird ein Bedarf von 410 Wohnungen jährlich gesehen und in Erfurt von 400.

Warum neue Wohnungen bauen, obwohl die Bevölkerung schrumpft? Weil die Zahl der Haushalte die Wohnungsnachfrage bestimmt und nicht die Einwohnerzahl, wie Anna Maria Müther vom BBSR erklärt. "Grob kann angenommen werden, dass ein Haushalt eine Wohnung nachfragt. Durch den anhaltenden Trend der Singularisierung und Alterung nehmen kleinere Haushaltsgrößen zu. Dadurch steigen die Haushaltszahlen trotz stagnierender oder sinkender Bevölkerungszahl."

Hinzu kommen laut Müther weitere Gründe: So müssten unter anderem Häuser wegen begrenzter Lebensdauer ersetzt werden. Heruntergebrochen auf Mitteldeutschland heißt das laut BBSR-Prognose: In Sachsen müssen jährlich 5.100 Wohnungen gebaut werden, in Thüringen 2.000 und in Sachsen-Anhalt rund 1.400. Zum Vergleich: Bayern hat der Prognose zufolge mit rund 67.000 pro Jahr den höchsten Bedarf.

Hier stehen die meisten Wohnungen in Deutschland leer 

Zugleich verzeichnen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bundesweit die höchsten Leerstände. Laut BBSR standen im Jahr 2022 in Sachsen rund 205.000 von 2,3 Millionen Wohnungen leer, das entspricht 8,8 Prozent, in Sachsen-Anhalt rund 113.000 Wohnungen von rund 1,26 Millionen Wohnungen und in Thüringen knapp 94.000 von rund 1,17 Millionen Wohnungen oder 8,1 Prozent. Die Länder mit dem prozentual niedrigstem Leerstand waren demnach 2022 Hamburg und Berlin mit jeweils zwei Prozent.

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